Rynek nieruchomości w Hiszpanii 2020, a koronawirus
„Zamknięcie” europejskich gospodarek na skutek epidemii SARS-CoV-2 poskutkowało największym od 2008 roku kryzysem gospodarczym, którego rozmiary nie są jeszcze całkowicie znane. Ucierpiały całe branże, giełdy zanotowały rekordowe spadki, a w wielu krajach bezrobocie gwałtownie wzrosło. Sytuacja nie napawa optymizmem.
Warto pamiętać jednak o tym, że każdy kryzys rodzi nowe szanse. Czy takie można znaleźć na rynku nieruchomości w Hiszpanii? Analizujemy dla Was stan hiszpańskiej gospodarki, ograniczenia związane z epidemią i prognozowane ceny. Przedstawiamy istotne informacje, na które powinien zwrócić uwagę każdy, kto jest zainteresowany ewentualnym kupnem nieruchomości w Hiszpanii.
Poniżej przedstawiamy informacje na temat rynku nieruchomości w Hiszpanii w dobie pandemii. Przygotowaliśmy również aktualizację (maj 2021r.) artykułu: https://globly.eu/ceny-nieruchomosci-w-hiszpanii/.
W jaki sposób koronawirus wpłynie na hiszpańską gospodarkę?
Prognozy makroekonomiczne
Prognozy ekonomiczne dotyczące Hiszpanii nie nastrajają optymizmem. W związku z ograniczeniami spowodowanymi wybuchem epidemii SARS-CoV-2 bezrobocie wzrosło do 19% w maju z 13% w marcu. Ponad 9 milionów Hiszpanów jest już bezrobotnych. Według szacunków banku Hiszpanii, gospodarka kraju może się skurczyć w roku 2020 nawet o 12 procent.
Prognozy rządu zakładają spadek PKB o 9,2%, a także ogromny wzrost deficytu budżetowego (10,3%) i zadłużenia kraju – do 115%. To przewidywania tym gorsze, że hiszpańska gospodarka dopiero całkiem niedawno uporała się ze skutkami poprzedniego kryzysu – kryzysu fiskalnego, jaki miał miejsce w tym kraju po symbolicznym upadku banku Lehman Brothers.
Faktem jest, że obecny kryzys spowodowany przez pandemię COVID-19, nie jest tak bezpośrednio związany z rynkiem nieruchomości, jak poprzedni kryzys. Wtedy przyczyny kryzysy oparte były na papierach dłużnych, tzw. “subprime”, w których połączone było wiele hipotek. Gdy hipoteki przestały być spłacane, papiery wartościowe straciły swoją wartość i rozkręciła się karuzela kryzysu 2008.
Obecny kryzys z rynkiem hiszpańskich nieruchomości związany jest głównie poprzez znaczący udział inwestycji w nieruchomości wakacyjne. Jeżeli turystów będzie mniej, trudniej będzie zarobić na wynajmie wakacyjnym.
Dobrą wiadomością w tej trudnej sytuacji jest fakt, że ekonomiści prognozują, że tym razem kryzys nie potrwa zbyt długo. Już w przyszłym roku wskaźniki mają się nieco poprawić. Trudno jednak być pewnym co do prognoz – wszystko zależy od tempa spadku zachorowań, znoszenia obostrzeń i skuteczności działań „antykryzysowych” podjętych przez rząd. Zwłaszcza ewentualna druga fala epidemii mogłaby uniemożliwić „otwarcie” gospodarki i przełożyć się na znaczne pogłębienie kryzysu.
Rynek nieruchomości w Hiszpanii podczas epidemii SARS-CoV-2 – deweloperzy nie zwalniają tempa
Wnioskowanie o kondycji rynku nieruchomości w Hiszpanii wyłącznie na podstawie przedstawionych wyżej danych makroekonomicznych mogłoby doprowadzić do przygnębiających wniosków. W rzeczywistości jednak ta branża nie ucierpiała na kryzysie w taki sposób, jak inne.
14. marca 2020 roku w Hiszpanii ogłoszono estado de alarma – stan wyjątkowy. Mimo to firmy budowlane i deweloperskie wstrzymały pracę jedynie na dwa tygodnie w szczycie zachorowań – między 31. marca i 14. kwietnia 2020 roku. Ten dwutygodniowy przestój nie powinien mieć zbyt poważnych konsekwencji dla branży. W większości przypadków firmy deweloperskie nie planują opóźnień w realizacji projektów w związku z koronawirusem.
Sektor bankowy w Hiszpanii w czasie koronawirusa. Możliwości uzyskania kredytu
Oczywiście, nawet przy utrzymaniu tempa prac budowlanych o braku powodzenia projektu mogą zdecydować czynniki popytowe, brak możliwości uzyskania finansowania i kwestie formalne.
W Hiszpanii podczas estado de alarma banki starają się pracować normalnie, choć oczywiście wprowadzono pewne środki ostrożności, tak by ograniczyć rozprzestrzenianie się wirusa. Dodatkowe wymogi utrudniają pracę i sprawiają, że sprawność i czas obsługi (które należy przyznać nigdy nie należało do najlepszych) wydłużyły się i wielu sprawach pojawiły się przestoje.
Nie powinniśmy mieć jednak problemu z dostępem do wszelkiego rodzaju usług finansowych. Problem polega bardziej na opóźnieniach.
To samo dotyczy pracy notariuszy i adwokatów. Transakcje kupna-sprzedaży mogą być zawierane normalnie i bez większych problemów – choć ich liczba nieco spadła. Wiele osób czeka z podjęciem decyzji do momentu, gdy liczba zarażonych znacząco spadnie i wyklaruje się sytuacja gospodarcza.
Na chwilę obecną kryzys nie dotknął także szczególnie sektora bankowego w Hiszpanii. Cały czas udzielają one kredytów zarówno firmom deweloperskim, inwestorom zagranicznym, jak i prywatnym klientom.
Prowadzona przez Europejski Bank Centralny polityka niskich stóp procentowych powoduje, że w wielu wypadkach koszty zaciągnięcia kredytu nie są wygórowane. Polityka udzielania kredytów hipotecznych przez hiszpańskie banki jest bardzo zbliżona do polskiej. Konieczne jest posiadanie wkładu własnego o wysokości co najmniej 30% wartości nieruchomości – możliwe jest uzyskanie kredytu w wysokości 70% wartości nieruchomości (na tych warunkach kredyty hipoteczne udzielane są rezydentom Unii Europejskiej, z czego mogą oczywiście skorzystać Polacy. W sporadycznych przypadkach wciąż pojawiają się też oferty kredytowane do 100% ceny.
Rynek pośrednictwa – pozytywne zaskoczenie
Paradoksalnie epidemia SARS-CoV-2 wywarła także pozytywny wpływ na rynek pośrednictwa – trzeba jednak tutaj zaznaczyć, że bardzo wiele zależało do podejścia samych pośredników.
W związku z wprowadzonymi przez rząd ograniczeniami możliwość świadczenia przez nas usług została ograniczona. Oczywiście, mogliśmy cały czas zajmować się sprzedażą ofert – jednak nie mogliśmy odbywać wizyty w nieruchomościach, a wizyty klientów w biurach nieruchomości zostały ograniczone.
W tej sytuacji część pośredników zawiesiła lub ograniczyła działalność. Nie była to jednak wcale postawa dominująca. Wiele agencji przystąpiło do pracy, wkładając w nią dwa razy więcej wysiłku niż dotychczas.
Szukając sposobów na dotarcie do klientów, zainwestowano w technologie umożliwiające świadczenie części usług online.
W Globly na przykład w ostatnich tygodniach rozwinęliśmy ofertę naszego portalu wakacyjnego travel.globly.eu. Dla wszystkich Polaków w Hiszpanii oferujemy promocję ofert wynajmu za symboliczne 2€/rok. Nie pobieramy też żadnej prowizji od wynajmu ani od gości ani od właścicieli. W ten sposób pomagamy w trudnej sytuacji w ramach akcji #PomagajmySobie.
Jednocześnie zakończenie działalności przez niektórych z pośredników może być pozytywne dla osób poszukujących takich usług ze względu na ich niezadowalające standardy.
Jakość usług świadczonych przez agencje nieruchomości jest szczególnie istotna ze względu na specyfikę hiszpańskiego rynku nieruchomości, gdzie wiele transakcji dokonywanych jest przez cudzoziemców. Często poszukują oni domów lub apartamentów na wynajem, „drugich rezydencji” – wakacyjnych i/lub kupowanych w celu inwestycyjnym. W wielu przypadkach są to osoby, które nie znają dobrze lokalnego prawa, dlatego też tym bardziej potrzebują profesjonalnego wsparcia.
W Globly.eu zawsze prowadzimy sprawy klientów, którzy kupują nieruchomości w Hiszpanii przy wsparciu hiszpańskiej kancelarii adwokackiej z polską obsługą. Dzięki temu mamy pewność, że Wasze sprawy są w profesjonalnych rękach. Nasz Pakiet Usług Niezależnej Kancelarii Adwokackiej nazwaliśmy #PUNKA Globly.eu.
Rynek nieruchomości w Hiszpanii – kwestia otwarcia granic i wznowienia lotów
Kondycja rynku nieruchomości w Hiszpanii jest ściśle związana ze stanem branży turystycznej. Około 10% wszystkich nieruchomości w Hiszpanii kupowanych jest przez obcokrajowców, a w prowincji Malaga aż 29%.
W sytuacji, gdy zamknięte zostały granice, nie odbywają się loty i branża turystyczna stanęła, również zainteresowanie „drugimi rezydencjami”, mieszkaniami i apartamentami zdecydowanie spada. Maleje liczba osób decydujących się na wynajem krótkoterminowy, co oznacza duże straty dla tych inwestorów, którzy właśnie w tym celu nabyli nieruchomości. Z drugiej strony rośnie liczba osób decydujących się na wynajem długoterminowy – są to przede wszystkim te osoby, które ze względu na epidemię wstrzymały się z decyzją o zakupie mieszkania.
Prawdziwy stan rynku nieruchomości w Hiszpanii poznamy dopiero w momencie, gdy zostaną otwarte granice i wznowione loty międzynarodowe. Obecnie planowana data, gdy ma to nastąpić to 1. lipca 2020 roku. Może zostać ona jednak przesunięta, jeżeli liczba zachorowań nie będzie spadać.
Wpływ epidemii SARS-CoV-2 na ceny nieruchomości w Hiszpanii 2020
Wspomniałem, że wkrótce opublikujemy aktualizację artykułu na temat cen nieruchomości w Hiszpanii w 2020 roku, która uwzględni sytuację w czasie pandemii.. Poniżej skrót informacji z analiz rynkowych, z którymi mieliśmy okazję się zapoznać.
W latach 2018-2019 dało się zaobserwować niewielki, lecz stały wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii. Według danych podanych przez portal Idealista, wzrost wyniósł około 4,6% rok do roku. Obecnie większość obserwatorów zgadza się, że w najbliższym czasie (najbliższe sześć miesięcy) będzie można zaobserwować spadek cen na rynku nieruchomości w Hiszpanii.
W szczególności mogą spaść ceny mieszkań i domów z rynku wtórnego. Kryzysowa sytuacja może spowodować, że niektórzy z właścicieli, potrzebując szybko zyskać pieniądze, będą sprzedawali swoje nieruchomości po znacznie niższych niż wcześniej cenach, w niektórych wypadkach nawet poniżej ich wartości. To może spowodować pojawienie się na rynku bardzo atrakcyjnych okazji.
Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii
Niewielki spadek cen może być zauważalny także na rynku pierwotnym. Nie wiemy jeszcze, w jaki sposób zachowają się deweloperzy po „otwarciu” gospodarki – w momencie, gdy inwestorzy zagraniczni będą mogli podróżować do kraju bez ograniczeń. Można jednak podejrzewać, że na skutek mniejszego popytu także w tym segmencie rynku ceny będą niższe.
Nie powinniśmy się jednak spodziewać, że obejmie on tzw. prime locations, czyli nieruchomości w najatrakcyjniejszych lokalizacjach – na przykład luksusowych rezydencji nad brzegiem morza czy w ścisłym centrum Madrytu, Barcelony, czy atrakcyjnych kurortów nadmorskich.
Obniżki, jeżeli faktycznie się pojawią, będą dotyczyły przede wszystkim dotyczyły nieruchomości na osiedlach mieszkaniowych – o wartości nie przekraczającej 500 tysięcy euro – czyli najbardziej interesujące z punktu widzenia większości inwestorów.
Podsumowanie – czy warto obecnie zdecydować się na zakup nieruchomości w Hiszpanii?
Obecnie nic nie wskazuje na to, by rynek nieruchomości w Hiszpanii miał się załamać – kryzys spowodowany epidemią SARS-CoV-2 nie powinien dotknąć go w takim samym stopniu, jak miało to miejsce w 2008 roku. Obecna sytuacja ma zupełnie inne przyczyny i nie dotyczy bezpośrednio tej branży. Obecnie firmy budowlane kontynuują prace, nadal zawierane są transakcje kupna-sprzedaży, można korzystać z usług notarialnych i finansowych – choć trzeba oczywiście przestrzegać pewnych norm bezpieczeństwa podczas korzystania z nich. Czasowo utrudnione są natomiast może być korzystanie z części usług pośrednictwa.
Można się spodziewać, że epidemia uderzy przede wszystkim w inwestorów wynajmujących nieruchomości krótkoterminowo, co wiąże się z zamknięciem granic i brakiem turystów. Prawdziwy obraz sytuacji poznamy jednak dopiero w momencie, gdy gospodarka zostanie „otwarta” i przywrócone będą loty międzynarodowe.
Może być to dobry czas na poszukanie nieruchomości w atrakcyjnej cenie w Hiszpanii. Jest prawdopodobne, że wówczas spadną ceny mieszkań i domów na rynku wtórnym. Na skutek mniejszego zainteresowania kupujących i trudnej sytuacji finansowej niektórych właścicieli na rynku mogą pojawić się bardzo atrakcyjne cenowo okazje. Niewielki spadek cen można przewidywać również na rynku pierwotnym, jednak najprawdopodobniej nie będzie on obejmował tzw. „prime locations”.
Zobacz ostatnie oferty nieruchomości. Wkrótce aktualizacje cen.
Penthouse z widokiem na morze w Gran Alacant!
Penthouse z widokiem na basen i prywatnym tarasem na dachu w Ciu…
Penthouse marzeń z widokiem na morze w nowym projekcie Cilantro!
Hiszpański domek nad słonymi jeziorami w Torrevieja
